Nyt on oikea aika – kohta viimeinen hetki – pohtia sote-kiinteistöjen tulevaisuutta osana kunnan kiinteistö- ja toimitilasalkkua. Siksi kiinteistöstrategian laatimisen, läpivalaisemisen tai päivittämisen aika on nyt. Kello käy.
Sote-kiinteistöt luovat epävarmuutta, liikkuvia palasia sekä vaikeita, mutta tarkoituksenmukaisia kysymyksiä kuntien kiinteistösalkkujen ja taserakenteen sisällä.
Näin ollen tulevaisuutta koskevia päätösesityksiään hiovan johdon mielessä saattavat pyöriä esimerkiksi seuraavat kysymykset:
Onko meillä taloudellisia resursseja ja realismia kannatella salkustamme löytyvien kiinteistöjen ja toimitilojen käyttötalousmenoja ja poistoja? Kykenemmekö rahoittamaan näiden kohteiden vaatimat investoinnit? Aiheutuuko sote-kohteiden mahdollisista alaskirjauksista olennaisia alijäämiä taseeseemme? Kuinka pidämme huolta yhtäältä kuntalaisten palveluista sekä niiden ympärillä olevista seinistä? Vastaako kiinteistömassamme neliöt ja kuutiot aitoa toiminnallista tarvettamme? Miltä kassanpohja näyttää ja kuinka vastaamme hiilineutraaliustavoitteisiin? Jääkö hyvinvointialue toimimaan omistamissamme tiloissa vai ei? Kyselytutkimusten perusteella näyttäisi siltä, että valtakunnan tasolla noin kolmannes sote-kohteista olisi jäämässä tyhjilleen: mitä tämä tarkoittaa meidän kohdallamme?
Sote-kiinteistöt huomioivan kiinteistöstrategian laatiminen tuo selkeyttä epävarmaan tilanteeseen esimerkiksi seuraavien tekijöiden kautta: tarkoituksenmukaisella kiinteistöstrategialla kunta voi
- hallita riskejä,
- optimoida resurssien käyttöä ja
- varmistaa, että kiinteistöomaisuus tukee kunnan tavoitteita ja palvelee asukkaita parhaalla mahdollisella tavalla.
Näin ollen kiinteistöstrategia voidaan nähdä välineenä, joka varmistaa kiinteistötalouden ja rakennetun ympäristön keinoin kuntastrategian tavoitteiden ja terveellä pohjalla olevan kuntatalouden saavuttamista. Lisäksi kiinteistöstrategia luo siltaa operatiivisen johdon ja luottamushenkilötoimijoiden välille: kiinteistöstrategiassa olemme yhdessä käyneet läpi kiinteistösalkkumme nykytilan (mm. mitä meiltä löytyy, missä kunnossa ja minkälaisessa käytössä?), sekä pohtineet yhdessä sitä, mihin olemme matkalla ja mitkä ovat tavoitteemme valitulle kiinteistöstrategiakaudelle. Lisäksi olemme konkreettisten askelmerkkien muodossa pohtineet sitä, minkälaisia esityksiä ja toimenpiteitä tulemme yhdessä tekemään tulevien vuosien aikana (= tämä on optimaalista sekä kunnan kassan että resurssien ajallisen jakautumisen vuoksi, minkä lisäksi tämä helpottaa toimintasuunnitelmien ja talousarvioiden laatimista).
Kiinteistöstrategian pointti ja keskeinen sisältö
Pointtina kiinteistöstrategiassa on tarkastella kokonaisuutena kunnan kiinteistösalkkua, mikä mahdollistaa sen, että kunnan sote-kiinteistöjä tarkastellaan osana kokonaisuutta – ei irrallisina saarekkeina. Näin ollen tarkastelu etenee kokonaisuudesta käsin kohti yksittäisten kiinteistöjen arviointia. Kysymys on myös resurssiviisaudesta, kuten Kunnallisalan kehittämissäätiö kirjoittaa.
Pähkinänkuoressa kiinteistöstrategia pitää sisällään (1) toimintaympäristöanalyysin, (2) nykytilakuvauksen, (3) tavoitteet ja salkutuksen sekä (4) toimenpideaskelmerkit strategiakaudelle. Nykytila- ja toimintaympäristöanalyysillä luodaan käsitys siitä, mistä kunta ponnistaa kohti kiinteistöstrategiassa asettamiaan tavoitteita. Tavoitteiden kirjaamisella ja salkutuksen luomisella kuvataan se, mitä kohti kunta on matkalla. Konkreettisilla toimenpideaskelmerkeillä varmistetaan se, että nykytilasta päästään kohti asetettuja tavoitteita kiinteistöstrategiakauden aikana.
Kuntien kanssa yhteistyössä laatimissamme kiinteistöstrategioissa olemme varanneet sote-kiinteistöille oman lukunsa, minkä vuoksi (1) niitä koskevat akuutit kysymykset ja näihin vastaavat linjausmahdollisuudet nousevat korostetusti esille päätösesitysten tueksi, mutta (2) samalla sote-kiinteistöjä tarkastellaan kuitenkin osana kunnan koko kiinteistösalkkua.
Kiinteistöstrategian avulla kiinteistöjohdon työ selkeytyy ja helpottuu. Kiinteistöstrategiassa saadaan määriteltyä konkreettiset toimenpideaskelmerkit ja tavoitteet kiinteistöille, mikä helpottaa talousarvion laatimista ja budjetointia. Lisäksi strategiassa linjattava salkutus ja sitä tukevat toimenpideaskelmerkit helpottavat esitysten tekemistä rakennusten ja kiinteistöjen tulevaisuudesta, kehityksestä tai kohtalosta.
Koska aihe on ajankohtainen, niin mielelläni keskustelen asiasta lisää:
Ota minuun yhteyttä tai buukkaa ilmainen keskusteluhetki: https://calendly.com/aleksi-riuttala/45min , niin keskustellaan yhdessä kuntanne sote-kiinteistöjen tulevaisuudesta ja koko kiinteistömassan hallinnasta kiinteistöstrategisin keinoin.
Voit myös käydä lataamassa kiinteistöstrategiasta laatimamme oppaan täältä: https://www.finproma.fi/kiinteistostrategia/
Lähteet:
Aleksi Riuttala, Aalto yliopisto: Tyhjeneviä toimitiloja vai harkittuja hankkeita? Skenaarioita kuntien sotekiinteistöjen tulevaisuudesta. Julkaistu 22.1.2024.
FinProma Oy:n kiinteistöstrategia-opas 2023 (saatavilla: https://www.finproma.fi/kiinteistostrategia/
FinProma Oy:n kiinteistöstrategiamalli 2024.
Kunnallisalan kehittämissäätiö 2023 (Ira Verma): Sote-tilojen käyttötarkoituksen muutos – käytöstä poistuvien tilojen kehittäminen resurssiviisaasti.
Aleksi Riuttala
Toimitusjohtaja, kiinteistötalouden asiantuntija.
KTM, DI, HTK, FMA, YAT